İpotek Nedir?
İpotek, doğmuş veya ileride doğması muhtemel bir borç için bir taşınmaz malın teminat gösterilmesidir (MK.850-897).
İpoteğe konu olacak gayrimenkul krediyi alarak borçlanan şahsa ait olabileceği gibi bir üçüncü kişiye de ait olabilir. Taşınmaz mallar ipotek edilebileceği gibi müstakil ve daimi haklar da ipotek edilebilir. Ticari işletmelerin rehin edilmesi de mümkündür. Taşınmaz malın tam olan hissesi paylara ayrılarak ipotek edilemez. Elbirliği mülkiyet (İştirak halinde) mülkiyette, iştirak çözülmeden bir paydaşın payı rehnedilemez.
İpotek tesisi için kural olarak resmi senet düzenlemesi gerekir. Ancak konut yapanlara ihracatçılara, turizm tesisi yapanlarla işletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkarlara, bankalarca veya kamu kurum ve kuruluşları ile (OYAK dahil) konuları ile ilgili olarak açılacak krediler için resmi senet düzenlenmesi zorunlu değildir. Taraflar arasındaki borç sözleşmesi yevmiyeye alınarak ipoteğin tescili yapılır. Tarımsal kredilerde de aynı usule uyulmaktadır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce izin verilen bankalarca ve diğer kredi finans kurumlarınca ipotek işlemlerinde matbu resmi senet kullanılması mümkündür.
İpotek tesisi işleminin yapılabilmesi için;
İpoteğe konu taşınmaz mal tapuda kayıtlı olmalıdır.
Taşınmaz mal sahibi ile ipotek alacaklısını Tapu idaresine başvurmalıdır.
İpotek tesisi Tapu Sicil müdürlüğünde yapılmalıdır.
Taşınmaz malın belirlenebilir olması gerekir.
Alacak miktarının belirlenebilir olması gerekir.
Aşağıda belirtilen koşulların varlığı halinde ipotek işlemi yapılamaz.
Taşınmaz mal hisselere ayrılarak ipotek yapılamaz.
İştirak halinde mülkiyet olarak kullanılan paylar ipotek edilemez.
Üzerinde ihtiyati tedbir, kamu hacizi, konkordato ile verilen mehil, iflas ilanı ve aile yurdu tesisi belirtmelerinin varlığı halinde bu taşınmaz malda ipotek yapılamaz.
Taşınmaz zeminde fiili olarak birden fazla parçaya ayrılarak kullanılıyor ise de, söz konusu parçalar tapu siciline tescil edilmeden ipotek yapılamaz.
İpotek tesisi işlemi Tapu Sicil Müdürlüğünde resmi senet düzenlenmek suretiyle yapılmaktadır. Ancak Tapu Kanunun 26.belirtilen istisnalar olan, Konut yapanlara, ihracatçılara, turizm tesisi yapanlara, esnaf ve sanatkarlara, tarımsal kredi alanlara Kredi veren kurum ile aralarında düzenlenmiş olan kredi sözleşmesi gereğince ipotek tesis edilmektedir.
İpotek alınan belirli bir para borcu için olabileceği gibi yapılan iktisadi faaliyetinden dolayı ileride doğabilecek borçların teminatına karşılık olarak ta tesis edilmektedir.
İpotek tesisinde, taşınmaz mal, ipotek alacaklısı, kredi miktarı, ipotek derecesi, faiz oranı, süresi, serbest dereceden yararlanma hakkı ipotek işleminin asli unsurlarını oluşturmaktadır. Bankalar lehine tesis edilen ipoteklerde faiz oranı belirtilmeli ve faiz oranı akdi faiz olarak ipotek tesis edilmesi mümkün değildir.
Bankalar ve Finans Kurumları lehine yapılan ipotek işlemleri ipotek tesis harcından muaf olup, sadece suret harcı ve Döner Sermaye bedeli tahsil edilmektedir. İpotekli taşınmaz malın satışı, alıcının ipotek borcunu kabul etmesi halinde mümkündür. Satıştan sonra Tapu idaresi ipotek alacaklısına yeni alıcıyı ve adresinin tebliğ eder.(MK:890) İpotek alacaklısı söz konusu alacağını bir başkasına devredebilir. Taraflar sonradan ipoteğin faiz oranı ve süresinde değişiklik yapılmasını Tapu İdaresinde isteyebilirler. Bu değişiklik yapılır. İpotek borçlusu ipotek tesisinde belirtilen sürede borcunu ödemez ise ,alacaklı ipoteğin paraya çevrilerek alacağının tahsilin İcra ve İflas Müdürlüğünden isteme hakkına sahiptir. İcra dairesi takibin başladığını Tapu idaresini bildirir ve Tapu İdaresinde taşınmaz malın siciline şerh verir.
Gerekli Belgeler
1) İşleme konu taşınmaz mala ait, tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
2) Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları, T.C. Kimlik ve vergi numarası,
3) İşlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, temsile ilişkin belge.
İpotek İşleminin Maliyeti
1) 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (7.a,b,c) pozisyonlarına göre; Akdin icrasından önce, ipotekle temin edilen borç miktarı üzerinden, Binde 3.6 tapu harcı ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa bağlı (1) sayılı Tablonun (I.1/a) pozisyonuna göre de Binde 7.5 oranında damga vergisi, ipotek borçlusundan tahsil edilir.
Bankalar, özel finans kurumları, yurtdışı kredi kuruluşları ile uluslar arası kurumlarca kullandırılacak kredilerin teminatına yönelik olarak yapılacak ipotek işlemlerinde 5035 sayılı Kanun uyarınca, 29 Mart 2004 tarih, 074/1-1504 sayılı genel emir çerçevesinde harç ve damga vergisi tahsil ettirilmeyecektir. Ayrıca, bu Kanun uygulamasında tereddüt oluşması halinde, ilgili Maliye kuruluşundan alınacak cevabi yazı doğrultusunda işleme yön verilmelidir.
Bankalarca kullandırılan kredilerin teminatını teşkil etmek üzere tesis edilecek olan ipotek işleminden tahsil edilecek harcın tapu kütüğüne yazılacak ipotek miktarı üzerinden değil, verilen kredi tutarı üzerinden hesaplanması gerekir. Ayrıca resmi senet örneğinin istenmesi halinde, suret harcı tahsil edilir.
2) Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.
