Binaların yasal olarak inşası ve yapılandırılması için inşaata başlamadan önce yasal olarak gerekli belgelerin alınması gerekir. Yapı inşalarına başlanması ve yapım sürecinin sorunsuz bir şekilde ilerleyebilmesi için ilgili kanunlar gereğince alınması gereken ilk belgelerden biri de yapı ruhsatıdır. Bağlayıcı yükümlülükler ve hükümler içeren bir yapı izin belgesi niteliği taşıyan yapı ruhsatı kanuni zorunluluktur.
Yazımızda “Yapı ruhsatı nedir, neden gereklidir? Ve yapı ruhsatı almak için ne yapılması gerekir? konularında size faydalı olabilecek bilgileri araştırdık.
Yapı Ruhsatı Nedir?
Herhangi bir inşaat başlamadan önce alınması gereken bazı izinler olduğundan bahsetmiştik. Bu izinler, söz konusu yapının kanuna uygun olarak yapımına devam etme ve tamamlama yükümlülüğünün bir göstergesidir.
Kanun kapsamında alınan yükümlülüğün göstergesi olarak da diyebileceğimiz yapı ruhsatsız bir binanın inşaatına başlamak mümkün değildir. Bu nedenle 3194 sayılı İmar Kanununa göre verilen yapı ruhsatı, aynı kanunda belirtilen kamu kurum ve kuruluşları dışındaki tüm yapılar için bir zorunluluktur.
Belirtilen kanuna göre belirlenen ve yapı ruhsatı verilen yapılar için ruhsatın geçerlilik süresi 5 yıldır. Ancak inşaat ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içerisinde inşaatın başlamış olması gerekir. Ayrıca 2 yılda başlayan inşaatın 5 yıl içerisinde tamamlanması gerekiyor.
Yapı Ruhsatı Almadan Önce Ne Yapmak Gerekir?
Yapı izni alınmadan önce, yapı sahibi veya vekillerince bağlı bulunulan Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine ve ilgili belediyelere başvurarak ya da imar durumunu gösterir çapın ve yol kotu tutanağı ile parselin kotuna göre pissu kanal bağlantısının hangi nokta ve kotlarda yapılabileceğini gösteren belgenin alınması gerekiyor.
Yapı Ruhsatı Nasıl Alınır?
Her şeyden önce bina sahiplerinin söz konusu kanuna uygun olarak inşaat yapımında çeşitli prosedürleri sağlamış olmaları gerekir. Yapı ruhsatı alınmadan önce yapı sahipleri veya temsilcilerinin yapı ruhsatı almak için dilekçeler ve verilmesi gereken diğer belgeler ile birlikte ilgili belediyelere başvurmaları gerekmektedir. Yapının bitişik alan dışında olması durumunda yapı ruhsatı başvurusunun belediyelere değil ilgili valiliklere yapılması gerekmektedir.
Başvuruda sunulan belgelerde eksiklik veya yanlışlık olmaması halinde yapı ruhsatının teslimi 30 gün içinde yapı sahibine iletilir. Bina sahipleri yapı ruhsatı almadan inşaata başlamamalıdır. Aksi takdirde yasaya göre bina kaçak sayılır ve yıkım kararı alınır. Bu durumda mal sahiplerine uygun para cezaları uygulanır.
Yapı Ruhsatı İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
Yapı ruhsatı almak için gerekli belgeleri aşağıda bulabilirsiniz.
Yapı ruhsatı müracaat dilekçesi aslı
Tapu kayıt örneği veya sureti (İdare bunu TAKBİS’ den kendisi de temin edebilir)
Yola terk var ise, terkli tapu sureti Çap Belgesi
Röperli Kroki
İmar durum belgesi
İnşaat İstikamet Rölövesi
Gerekiyorsa Kot Kesit Rölövesi
Aplikasyon Krokisi
Fenni sorumlunun sorumlulukları üstlendiğine dair Taahhütname (Aslı)
Vekaletname ve muvaffakatnameler
Proje müelliflerinin, mesleğini icra edebileceğini kanıtlayacak bir belge ve imza beyannamesi.
Tadilat projelerinde, eski proje müelliflerinden noterden tasdikli muvafakatname ve eski tasdikli projeler.
Eski eser uygulamalarında; yukarıdaki belgelerin dışında, rölöve, restitüsyon ve restorasyon projelerine ilaveten Kurul Kararları ile fotoğraf albümü
Mimari Uygulama Projesi
Statik Uygulama Projesi
Elektrik, Mekanik Tesisat Uygulama Projeleri
Çevre ve Peyzaj Projeleri
Statik hesaplar
Yapı denetimi hizmet sözleşmesi onaylı sureti
Noter onaylı mal sahibi taahhütnamesi
Noter onaylı T.U.S. taahhütnamesi
T.U.S. büro tescil belgesi onaylı sureti Noter onaylı sürveyan taahhütnamesi
Noter onaylı harita mühendisi aplikasyon taahhütnamesi
Mimari büro tescil belgesi onaylı sureti
Zemin etüd raporu
Yol ve alt yapı katılım payı ve ilk taksit ödendi belgeleri
Trafo belgesi Teknik kontrol için istenecek diğer belgeler
Gerektiğinde teknik kontrol için istenecek diğer belgeler ile birlikte başvuru yapılması gereklidir.
Hangi Yapılar İçin Yapı Ruhsatı Almak Gerekir?
Yapı ruhsatı alınması gerekmeyen alanlar belediye ve mücavir alanlar haricinde, köylerin yerleşik alanları, civarları ve mezralarını kapsar.
Ruhsat gerektirmeyen yapı türleri ise;
- Yukarıda belirttiğimiz yapı ruhsatı gerekmeyen alanlara inşa edilecek olan ancak konut veya entegre tesis niteliğinde olmayan, aynı zamanda imar planı da gerektirmeyen yapılar,
- Köy halkınca kurulan ve işletilen kooperatif işletme binaları,
- Tarım ve hayvancılık amaçlı inşa edilen yapılar,
- Belirtilen köyün sakinlerinin ihtiyaçları doğrultusunda inşa edilen bakkal, berber, manav, fırın, kahve, lokanta, teşhir ve tanıtım büfeleridir.
Bunların haricindeki tüm binalar ilgili yönetmelik gereğince yapı ruhsatı almaya tabiidir.
Esaslı Tadilatlarda Yapı Ruhsatı Alınması Zorunlu Mudur?
Planlı Alanlar Tip Yönetmeliği’nin 58. Maddesinde bu soru şu şekilde ifade edilmiştir: ”Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir. Bu değişiklik yapının statik ve tesisat esaslarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği takdirde istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılır. Yapı ruhsatına da bu projelerin tarihleri ve müelliflerin bilgileri yazılır. Tadilat projeleri de ilgili idarece mühürlenip imzalanır. İlave ve tadilat projeleri 5 takım olarak düzenlenerek 57 nci maddedeki esaslara uygun olarak onaylanır.”
Yapı Ruhsatı Gerekmeyen İnşaat Faaliyetleri Nelerdir?
Yapı ruhsatına ihtiyaç duyulmadığı inşaat faaliyetleri Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 59. Maddesinde şu şekilde açıklanmıştır: ”Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir. Taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla; binalarda enerji kimlik belgesi sınıfı en az “C” olacak şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılar tarafından yapılacak ısı yalıtımı uygulamaları ile binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri ruhsata tabi değildir. Bunlara ait uygulama projelerinin hazırlanması ve fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütname ile birlikte ilgili idareye sunulması, binanın projesindeki mimari görünüşlere bağlı kalınması ve idaresinden izin alınması zorunludur. Yapı ruhsatı başvurusu yapılan bir parselde, mimari projenin ilgili idaresince onaylanmasını müteakip, fenni mesul ve iş güvenliği sorumluluğunun üstlenilmesi, uygulamaların şantiye şefi tarafından yürütülmesi, yapı sahibi ve müteahhidi tarafından yapı ruhsatı alınmadan yapının inşasına başlamayacağına dair noter taahhütnamesi verilmesi kaydıyla, ruhsatı veren idarenin uygun görüşü ile kazı izni verilebilir. Bu iznin verilebilmesi için sorumluluğun üstlenildiğine dair hususun da fenni mesul ve şantiye şefi taahhütname ve sözleşmelerinde yer alması zorunludur. Ancak, kazı sahasında kazık, palplanş, istinat duvarı ve benzeri uygulamaların olması durumunda, bu yapıların projelerinin onaylanması ve ruhsatlandırılması zorunludur.”
