Ev satın almak, çoğu kişi için hayatındaki en büyük finansal yatırımlardan biridir. Ancak bu süreçte yapılan en yaygın hatalardan biri, tapu kayıtlarının yeterince detaylı incelenmemesidir. Tapuda yer alan küçük bir şerh ya da gözden kaçan bir beyan, ileride ciddi hukuki ve maddi sorunlara yol açabilir.
Bu yazıda, ev alırken tapuda mutlaka kontrol edilmesi gereken tüm başlıkları teknik ve pratik yönleriyle ele alıyoruz.
Tapu İncelemesi Neden Bu Kadar Önemlidir?
Tapu kaydı, bir taşınmazın hukuki kimliğidir. Satın alınacak evin:
-
Kime ait olduğu
-
Üzerinde herhangi bir kısıtlama bulunup bulunmadığı
-
Mülkiyetin türü ve kapsamı
gibi tüm bilgiler tapu sicilinde yer alır. Satış işlemi tamamlandıktan sonra bu kayıtlar alıcı için bağlayıcıdır.
1. Tapu Türü Kontrol Edilmeli
İlk bakılması gereken unsur tapu türüdür.
-
Kat mülkiyeti: Yapı tamamlanmış ve iskanı alınmıştır. En güvenli tapu türüdür.
-
Kat irtifakı: Yapı tamamlanmamış ya da iskanı yoktur. Risk barındırır.
-
Hisseli tapu: Taşınmaz birden fazla kişiye aittir, kullanım belirsizliği olabilir.
Alınacak evin tapu türü, hem hukuki güvenliği hem de krediye uygunluğu doğrudan etkiler.
2. Malik Bilgileri Doğru mu?
Tapuda yer alan malik (sahip) bilgileri ile satış yapan kişinin kimliği mutlaka karşılaştırılmalıdır.
Dikkat edilmesi gerekenler:
-
Tapuda yazan isim ile satıcının kimliği birebir örtüşmeli
-
Ortak mülkiyet varsa tüm maliklerin onayı bulunmalı
-
Vekaletle satış yapılıyorsa vekaletnamenin kapsamı kontrol edilmeli
3. Tapu Üzerindeki Şerhler İncelenmeli
Tapu kaydında yer alan şerhler, taşınmazın kullanımını ve devrini kısıtlayabilir.
En sık karşılaşılan şerhler:
-
Aile konutu şerhi
-
Satış vaadi şerhi
-
Kira şerhi
-
İrtifak hakları (geçit, kullanım vb.)
Bu tür şerhler, evin satılsa bile üçüncü kişilerin haklarını korumaya devam etmesine neden olabilir.
4. İpotek ve Haciz Kaydı Var mı?
Tapu üzerinde:
-
İpotek (banka borcu)
-
Haciz (vergi, icra, kamu borcu)
bulunup bulunmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.
Satış öncesinde bu kayıtların kaldırılması gerekir.
Aksi halde borçlar yeni maliki de etkileyebilir.
5. Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Bilgileri
Kat mülkiyetli veya kat irtifaklı tapularda:
-
Bağımsız bölüm numarası
-
Arsa payı oranı
mutlaka incelenmelidir. Arsa payı, ileride:
-
Kentsel dönüşüm sürecinde
-
Ortak alan paylaşımında
-
Yeniden yapılaşma durumunda
doğrudan hak kaybı veya kazanç yaratabilir.
6. İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Durumu
Tapuda kat mülkiyeti yazsa bile, belediyeden alınmış iskan belgesinin fiilen var olup olmadığı araştırılmalıdır.
İskanı olmayan yapılarda:
-
Elektrik, su, doğalgaz sorunları yaşanabilir
-
Banka kredisi zorlaşır
-
İdari yaptırımlar gündeme gelebilir
7. Satış Bedeli Gerçekçi mi?
Tapuda gösterilen satış bedeli, yalnızca bir formalite değildir.
Düşük bedel gösterilmesi:
-
İleride değer artış kazancı vergisi doğurabilir
-
Alıcı için vergi riskleri yaratır
Tapuda beyan edilen bedelin, gerçek satış bedeline mümkün olduğunca yakın olması önemlidir.
8. Beyanlar Hanesi Mutlaka Okunmalı
Tapunun “beyanlar” bölümünde:
-
Riskli yapı kaydı
-
Kentsel dönüşüm şerhi
-
Sit alanı, koruma alanı bilgileri
yer alabilir. Bu bilgiler, taşınmazın geleceğini doğrudan etkiler.
Sonuç
Ev alırken tapuda yapılacak detaylı bir inceleme, sonradan telafisi zor olan hukuki sorunların önüne geçer. Tapu türü, şerhler, ipotekler ve beyanlar göz ardı edilmemeli; gerekirse uzman desteği alınmalıdır.
Unutulmamalıdır ki;
Güvenli bir ev alımı, doğru tapu kontrolüyle başlar.
