Tapu Türleri Hangi Mevzuatta Nasıl Tanımlanmıştır? Yasal Dayanaklarıyla Açıklama

Türkiye’de tapu türleri, tek bir kanunda liste hâlinde sayılmaz. Bunun yerine mülkiyet türleri ve tapu kayıtlarının niteliği; birbirini tamamlayan birden fazla yasal mevzuat içinde tanımlanır. Aşağıda, tapu türlerinin hangi kanun ve yönetmeliklerde, nasıl tanımlandığını net ve kaynaklı şekilde bulabilirsiniz.

1. Türk Medeni Kanunu (TMK)

(4721 sayılı Kanun)

Tapu türlerinin hukuki temelini oluşturan ana mevzuattır.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı

TMK, kat mülkiyeti rejiminin çerçevesini çizer ve özel kanun olan Kat Mülkiyeti Kanunu’na atıf yapar.

• Madde 704
  Taşınmaz mülkiyetinin konusunu tanımlar:

  “Arazi, tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmazdır.”

Bu madde, kat mülkiyetinin ayrı bir taşınmaz türü olduğunu açıkça kabul eder.

2. Kat Mülkiyeti Kanunu

(634 sayılı Kanun)

Tapu türlerinin en net tanımlarının yer aldığı asıl kanundur.

Kat Mülkiyeti Tanımı

• Madde 1

  “Tamamlanmış bir yapının bölümleri üzerinde, bağımsız mülkiyet esasına göre kurulan mülkiyet türüne kat mülkiyeti denir.”

Kat mülkiyeti tapusu, yapının tamamlandığını ve iskan aşamasının geçildiğini hukuken ifade eder.

Kat İrtifakı Tanımı

• Madde 14

  “Henüz tamamlanmamış bir yapının, ileride kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümleri için kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir.”

Kat irtifakı tapusu, yapı tamamlanmadan önce kurulan geçici bir tapu türüdür.

3. Tapu Kanunu

(2644 sayılı Kanun)

Tapu sicilinin nasıl tutulacağını ve mülkiyet türlerinin nasıl kaydedileceğini düzenler.

Hisseli ve Müstakil Tapu

• Madde 26
  Taşınmaz mülkiyetinin paylı (hisseli) veya tek kişiye ait (müstakil) olabileceğini kabul eder.

Bu madde, uygulamada:

• Hisseli tapu

• Müstakil tapu

olarak bilinen mülkiyet türlerinin hukuki dayanağını oluşturur.

4. Tapu Sicil Tüzüğü

(Resmî Gazete: 17.08.2013 / 28738)

Tapu kayıtlarında yer alan türlerin uygulama ve kayıt biçimini açıklar.

Beyanlar, Şerhler ve Tapu Niteliği

Bu tüzükte:

• Kat mülkiyeti

• Kat irtifakı

• Arsa

• Paylı mülkiyet

gibi tapu türlerinin hangi sütunda, hangi ifadelerle yazılacağı düzenlenmiştir.

Özellikle beyanlar hanesi, bu tüzüğe göre tutulur.

5. İmar Kanunu

(3194 sayılı Kanun)

Tapu türlerini doğrudan tanımlamaz; ancak arsa tapusu ve yapılaşma ilişkisini belirler.

• Yapı ruhsatı

• Yapı kullanma izin belgesi (iskan)

gibi kavramlar üzerinden:

• Arsa tapulu taşınmaz

• Yapılı ancak tapuda arsa görünen taşınmaz

arasındaki farkın hukuki temelini oluşturur.

6. Hisseli Tapu – Paylı Mülkiyetin Hukuki Dayanağı

Hisseli tapu, Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyet hükümlerine dayanır.

• TMK Madde 688

  “Birden çok kimsenin maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmalarına paylı mülkiyet denir.”

➡️ Tapuda “1/4 pay”, “3/8 pay” gibi oranlarla gösterilen tapular bu maddeye dayanır.

Özet Tablo: Tapu Türleri – Yasal Dayanak

Tapu türleri, tek bir kanunda tanımlanmaz; Medeni Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tapu Kanunu’nun birlikte yorumlanmasıyla hukuki anlam kazanır. Bu nedenle tapu türünü değerlendirirken yalnızca tapu belgesine değil, dayandığı mevzuata da bakmak gerekir.