Arsa Payı Nedir? Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, bir arsa üzerinde  kat mülkiyeti kanununa göre  bina ve apartman gibi taşınmazın her bir bağımsız bölümüne  düşen arsa büyüklüğüdür.

634 sayılı Kanun tarifler başlıklı 2. madde (d) bendinde aynen, “Arsanın bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir .” demektedir.  Arsa payı ancak bağımsız bölümler için mümkün olabilir. Ortak alanlar için arsa payı tesisi mümkün değildir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde/5 ‘e göre; ” Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Ana gayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.”  demek suretiyle bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantıya vurgu yapmaktadır. Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanununun düzenlemesi açısından kat mülkiyeti ve kat irtifakının ayrılmaz bir unsurudur.

Arsa Payının Tespiti

Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.  Kat mülkiyeti ve kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantılı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Böylece arsa payının belirlenmesinde iki temel esas kabul edilmiştir. Birincisi arsa paylarının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre belirlenmesi, ikincisi arsa paylarının projede gösterilmesi zorunluluğu.

Arsa payının belirlenmesiyle birlikte bir apartmanda oluşan daire veya işyerleri şeklindeki bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı da belirlenmiş olacaktır. Buna bağlı olarak da kat mülkiyetinden doğan hakları da arsa payı oranında bağımsız bölüm sahibi kullanacaktır.

Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Hak sahiplerine, arsa üzerindeki bağımsız bölümlerin rayiç değerleri oranında pay verilmektedir. Arsa payı değeri hesaplanırken her bir bağımsız bölümün metrekareye göre büyüklüğü değil piyasa koşullarındaki alış/satış değeri üzerinden yapılır. Gayrimenkullerin bu kapsamdaki değerlemeleri belediyeler bünyesinde bulunan Gayrimenkul Değerleme Komisyonuna başvurularak öğrenilebilir.

Arsa payının yanlış belirlenmesi durumunda maliklerin düzeltme davası açma hakları vardır. Ancak arsa payı belirlendikten sonra bağımsız bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen artış veya azalışlardan dolayı arsa payı değiştirilemez.

Arsa Payı Metrekare Hesabı Nasıl Hesaplanır?

Tapudaki pay miktarı biliniyorsa, payın arsanın toplam alanı ile çarpılmasıyla pay başına alan büyüklüğü metrekare olarak hesaplanabilir. 

Arsa payı değeri üzerinden hak sahiplerine düşen alanların büyüklüğü ve metrekare karşılığı hesaplamasını bir örnek ile açıklayalım.

Arsanın toplam alanı: 1.000 metrekare. 

Arsa payı :  16/100

Bağımsız bölüme düşen arsa büyüklüğü  : (1.000 m²*16/100)  = 160 m²

Rayiç Değerler Üzerinden Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa sahibi ya da sahipleri yapılacak olan binaya karşılık belirli bir payı müteahhide bırakmakla, müteahhit ise pay karışığında binayı anlaşılan şartlarda teslim etmekle mükelleftir.  Arsa sahibi ya da sahiplerinin arsa payına karşılık olarak bir müteahhitle anlaşmaları sonucunda kurulan sözleşmeye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adı verilir.

Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken hususlar.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi inşaatın karşılığında bir gayrimenkul hissesi devretmeyi üstlendiği için bu sözleşmeler tapu dairesince veya noterlikçe düzenlenmelidir. 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılabilmesi ve sözleşmenin uygulanabilmesi için öncelikle inşaat yapılacak arsanın, üzerine inşaat yapılmaya müsait olması gerekmektedir. Bunun için de arsanın imara uygun olması gerekir.

Sözleşmeye konu inşaatın başlayabilmesi, inşaat projesi çizilerek belediyeye tasdik ettirilmesine bağlıdır.

İnşaat süresi, sözleşmede başka şekilde bir düzenleme yoksa, genelde belediyeden inşaat ruhsatı alınması sonrasında işlemeye başlar.

Sözleşmeye göre ya başlangıçta bir bölüm arsa tapusunun inşaat şirketine devri yapılır veya inşaatın belli aşamalarında müteahhide kat irtifaklı tapu ile daire verilmesi mümkün olabilir.

Sözleşme hükümlerinde kat irtifakı tesisinin, ne zaman ve sözleşmenin hangi tarafınca yapılacağı, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağı açık olarak belirtilmelidir.

Sözleşmede yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşa edileceği ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır.

Sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmeyen tarafa ilişkin cezai şartlar da tarafların haklarını güvence altına almak için bir yoldur. Yine sözleşmenin fesih edilmesi, inşaatın yarım kalması halinde arsa sahibinin hakları, inşaat şirketinin yapılan inşaata ilişkin arsa sahibinden ne alabileceği, başka bir müteahhitle inşaata nasıl devam edileceği kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.

Yıkılan binaya ilişkin ve inşaat süresince yapılacak kira yardımlarına ilişkin teminat verilmesi veya alınması da bu tip sözleşmelerdeki en önemli konulardandır.

İnşaat sözleşmelerindeki bir başka önemli konu, inşaat bittikten sonra binanın veya sitenin nasıl yönetileceğine ilişkin yönetim planının nasıl hazırlanacağıdır. İnşaat şirketleri yapılan işlemler için vekalet aldığından, ellerinde bulunan bir “yönetim planı”nı tapuya işletirler. Oraya özgü bir yönetim planı hazırlanmadığından, bina bitip oturmaya başlanınca masraflarla veya ortak yerlerin kullanılması ile ilgili birçok can sıkıcı sürprizle karşılaşılabilir. Bu yüzden mutlaka sözleşmeye yönetim planının taraflarca birlikte hazırlanacağı yönünde düzenleme koyulması ve yönetim planı için konunun uzmanlarından yardım alınması gereklidir.