Ev satın alırken birçok kişi fiyat, konum ve binanın fiziksel durumu gibi kriterlere odaklanır. Ancak satın alınacak taşınmazın içinde bir kiracı bulunuyorsa, süreç biraz daha karmaşık hale gelebilir. Özellikle evi yatırım amacıyla değil de kendi oturmak için satın almayı planlıyorsanız, kiracının hukuki durumu ve kira sözleşmesinin detayları büyük önem taşır.
Peki içinde kiracı bulunan bir ev satın alırken nelere dikkat etmelisiniz? İşte satın alma kararınızı vermeden önce mutlaka incelemeniz gereken noktalar.
Kiracılı Ev Satın Alınca Kira Sözleşmesi Devam Eder mi?
En sık sorulan sorulardan biri budur. Türk Borçlar Kanunu’na göre bir taşınmaz satıldığında mevcut kira sözleşmesi sona ermez. Evin yeni sahibi, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve kiracının hakları korunmaya devam eder. Bu nedenle “Evi satın aldım, kiracı hemen çıkmak zorunda” düşüncesi doğru değildir.
Bu durum, satın alma öncesinde kira sözleşmesinin ayrıntılı şekilde incelenmesini zorunlu hale getirir.
Satın Almadan Önce Kira Sözleşmesini Mutlaka İnceleyin
Satıcıdan mevcut kira sözleşmesinin bir örneğini talep edin. Özellikle şu bilgileri kontrol edin:
- Kira başlangıç tarihi
- Güncel kira bedeli
- Kira artış şartları
- Depozito miktarı
- Tahliye taahhütnamesi olup olmadığı
- Kiracının ne kadar süredir evde oturduğu
Bazı durumlarda kiracı uzun yıllardır evde oturuyor olabilir ve piyasa şartlarının oldukça altında kira ödüyor olabilir. Bu nedenle yalnızca evin satış fiyatına değil, kira gelirine de bakmak gerekir.
Kiracının Kira Ödeme Geçmişini Araştırın
Kiracının düzenli ödeme yapıp yapmadığını öğrenmek önemlidir. Düzenli ödeme yapan bir kiracı yatırımcı için avantaj olabilir. Ancak sürekli gecikme yaşayan veya ev sahibiyle hukuki uyuşmazlık yaşayan bir kiracı ileride sorun oluşturabilir.
Mümkünse son aylara ait banka dekontlarını veya kira ödeme kayıtlarını inceleyin.
Evi Kendiniz Kullanmayı Planlıyorsanız Süreç Nasıl İşler?
Birçok kişi satın aldığı eve taşınmak ister. Ancak kiracılı bir ev satın aldığınızda kiracının hemen tahliye edilmesi mümkün değildir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre yeni malik; kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı bulunuyorsa belirli şartlarla tahliye talep edebilir. Bunun için satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekir. Ardından kanunda öngörülen sürelerin tamamlanmasıyla tahliye davası açılabilir.
Bu nedenle evi satın almadan önce “Kiracı ne zaman çıkar?” sorusunun cevabını netleştirmekte fayda vardır.
Depozito Konusunu Netleştirin
Kiracının mevcut ev sahibine ödediği depozito, satış sırasında gözden kaçırılan konulardan biridir.
Tapu devri sonrasında kiracı evden ayrıldığında depozitonun iadesinden genellikle yeni malik sorumlu olur. Bu nedenle satış sözleşmesinde depozitonun miktarının belirtilmesi ve taraflar arasında açık şekilde düzenlenmesi önemlidir.
Tapu ve Hukuki Kayıtları Kontrol Edin
Kiracının varlığı kadar taşınmazın hukuki durumu da önem taşır. Satın alma öncesinde:
- Tapuda ipotek olup olmadığını,
- Haciz veya şerh bulunup bulunmadığını,
- Aidat borcu olup olmadığını,
- Belediyeye ait vergi borçlarını,
kontrol etmeniz faydalı olacaktır.
Mümkünse Kiracıyla Görüşün
Satın alma kararından önce kiracıyla doğrudan görüşmek birçok soru işaretini ortadan kaldırabilir.
Bu görüşmede:
- Evde ne kadar süredir oturduğunu,
- Taşınma planı olup olmadığını,
- Kira ödemelerini düzenli yapıp yapmadığını,
- Evle ilgili yaşadığı sorunları,
öğrenebilirsiniz.
Bazı durumlarda kiracı kısa süre içinde taşınmayı planlıyor olabilir. Bu bilgi satın alma kararınızı doğrudan etkileyebilir.
Boş Teslim Almak İstiyorsanız Yazılı Güvence Alın
Eğer evi boş olarak teslim almak istiyorsanız, yalnızca sözlü beyanlara güvenmeyin.
Satış sözleşmesine veya ayrı bir protokole kiracının hangi tarihte tahliye edeceğine ilişkin açık hükümler eklenmelidir. Aksi halde satış sonrasında kiracının evde kalmaya devam etmesi durumunda hukuki süreçlerle uğraşmanız gerekebilir.
İçinde kiracı bulunan bir ev satın almak kötü bir yatırım değildir. Hatta düzenli kira ödeyen bir kiracı sayesinde ilk günden gelir elde etmek mümkün olabilir. Ancak satın alma öncesinde kira sözleşmesinin incelenmesi, kiracının durumunun araştırılması ve olası tahliye süreçlerinin değerlendirilmesi büyük önem taşır.
Özellikle evi kendi kullanımınız için satın alıyorsanız, tapu işlemleri tamamlanmadan önce bir gayrimenkul hukuku uzmanından görüş almanız ileride yaşanabilecek zaman ve maliyet kayıplarının önüne geçebilir.
