Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride satılacağına ilişkin olarak taraflar arasında yapılan ve belirli şekil şartlarına bağlı olan bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme ile taraflar, satış işlemini gelecekte gerçekleştirme borcu altına girer; ancak tapuda mülkiyet devri henüz yapılmaz.
Uygulamada özellikle henüz tapu devri yapılamayan durumlarda, projeden konut satışlarında veya tarafların satış için zaman kazanmak istediği hallerde tercih edilir.
Hukuki Dayanak
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hukuki temeli açık şekilde mevzuatta düzenlenmiştir.
-
Türk Borçlar Kanunu
-
Madde 237
Bu maddeye göre:
Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması gerekir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi şekle tabidir.
Ayrıca:
-
Türk Medeni Kanunu tapu siciline ilişkin hükümler
-
Noterlik Kanunu ve ilgili yönetmelikler
uygulamada dikkate alınır.
Satış Vaadi Sözleşmesi Ne Anlama Gelir?
Bu sözleşme:
-
Taşınmazın ileride satılacağına dair bağlayıcı bir taahhüt içerir.
-
Mülkiyet hakkını devretmez.
-
Taraflara, asıl satış sözleşmesini yapma yükümlülüğü getirir.
Dolayısıyla satış vaadi sözleşmesi ile tapu devri gerçekleşmez; yalnızca borç doğar.
Şekil Şartı ve Geçerlilik
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, resmi şekilde yapılmak zorundadır.
-
Noter huzurunda düzenlenmelidir.
-
Yazılı ancak adi şekilde yapılan sözleşmeler geçerli sayılmaz.
-
Şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler hukuki sonuç doğurmaz.
Bu yönüyle satış vaadi sözleşmesi, sıradan bir sözleşmeden daha sıkı şekil şartlarına tabidir.
Tapuya Şerh Verilmesi
Satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilebilir.
-
Şerh, sözleşmeden doğan hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar.
-
Şerh verilmemesi hâlinde, iyi niyetli üçüncü kişilere karşı hak kaybı yaşanabilir.
-
Şerh, belirli bir süreyle sınırlıdır.
Tapuya şerh, sözleşmenin gücünü artıran önemli bir uygulamadır; ancak mülkiyet devri anlamına gelmez.
Hangi Durumlarda Kullanılır?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi genellikle şu durumlarda tercih edilir:
-
İnşaatı devam eden projelerde
-
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti henüz kurulmamış taşınmazlarda
-
Tapu devrinin hukuken veya fiilen mümkün olmadığı hâllerde
-
Tarafların satış için ileri tarih belirlemek istemesi durumunda
Bu sözleşme, satış sürecini güvence altına alma amacı taşır.
Taraflar Açısından Riskler
Satış vaadi sözleşmesi, doğru şekilde düzenlenmediğinde taraflar açısından risk doğurabilir.
-
Tapuya şerh verilmemesi
-
Sözleşme şartlarının açık olmaması
-
Süre ve bedel konularının net düzenlenmemesi
-
Satıcının taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi riski
Bu nedenle sözleşme içeriği ve şekli büyük önem taşır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz satışını ileride gerçekleştirmeye yönelik hukuken bağlayıcı ancak mülkiyet devri sağlamayan bir ön sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiş olması nedeniyle, geçerli olabilmesi için resmi şekil şartına uyulması zorunludur. Tapuya şerh verilmesi ise uygulamada hakların korunması açısından kritik bir unsurdur.
