Bir konutun satış sürecinde, çoğu zaman yalnızca satış bedeline odaklanılır. Oysa satıcı açısından bakıldığında, tapu devrinden önce ve sonra ortaya çıkabilen çeşitli masraflar söz konusudur. Bu masraflar satışın net kazancını doğrudan etkileyebilir. Bu yazıda, ev satarken karşılaşılabilecek başlıca maliyet kalemlerini, uygulamadaki genel çerçeveyle ele alıyoruz.
1. Tapu Harcı (Satıcı Payı)
Gayrimenkul satışlarında tapu harcı, mevzuat gereği hem alıcı hem satıcı için ayrı ayrı doğan bir yükümlülüktür.
-
Harç, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır.
-
Satıcı, kendi payına düşen tapu harcını ödemekle yükümlüdür.
-
Taraflar kendi aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırabilir; ancak yasal sorumluluk ortadan kalkmaz.
Bu nedenle satış öncesinde tapu harcı yükünün kime ait olacağı netleştirilmelidir.
2. Değer Artış Kazancı Vergisi
Ev satışı, belirli koşullar altında değer artış kazancı vergisi doğurabilir.
-
Taşınmaz, edinim tarihinden itibaren belirli bir süre dolmadan satılmışsa,
-
Satıştan elde edilen kazanç, istisna tutarını aşıyorsa,
satıcı açısından gelir vergisi yükümlülüğü gündeme gelebilir. Her satış otomatik olarak vergi doğurmaz; süre, edinim şekli ve kazanç tutarı birlikte değerlendirilir.
3. Emlak Danışmanlığı Hizmet Bedeli
Satış süreci bir emlak danışmanı aracılığıyla yürütülüyorsa, satıcı için ek bir maliyet oluşabilir.
-
Hizmet bedeli, genellikle satış bedeli üzerinden oranlanır.
-
Oran ve ödeme koşulları yazılı sözleşmeye göre belirlenir.
-
Satıcıdan, alıcıdan veya her iki taraftan talep edilebilir.
Bu bedel tapu masrafı değildir; taraflar arasındaki özel sözleşmeye dayanır.
4. İpotek Fek (Kaldırma) Masrafı
Satışı yapılacak ev üzerinde ipotek bulunuyorsa, tapu devrinden önce bu ipoteğin kaldırılması gerekir.
-
Bankaya kalan kredi borcunun kapatılması
-
İpotek fek yazısı alınması
-
Tapu müdürlüğünde ipotek terkin işlemi
Bu süreçte ortaya çıkan masraflar genellikle satıcıya aittir.
5. Aidat ve Site Borçları
Satış öncesinde:
-
Apartman aidat borçları
-
Site yönetimi alacakları
kapatılmalıdır. Aksi halde yeni malik ile eski malik arasında uyuşmazlık yaşanabilir. Uygulamada, satış sırasında “borcu yoktur” yazısı talep edilebilmektedir.
6. Vergi ve Belediye Borçları
Satışı yapılacak taşınmazın:
-
Emlak vergisi borcu
-
Belediye ile ilgili diğer mali yükümlülükleri
bulunuyorsa, bunların satış öncesinde kapatılması gerekir. Tapu işlemleri sırasında borç sorgulaması yapılabilir.
7. Noter Masrafları (Varsa)
Satış işlemi doğrudan tapu müdürlüğünde yapılır; ancak bazı durumlarda noter masrafı doğabilir.
Örnekler:
-
Vekâletname ile satış
-
Taahhütname veya muvafakatname düzenlenmesi
Bu masraflar her satışta zorunlu değildir.
8. Satış Öncesi Hazırlık Giderleri
Evini daha hızlı veya daha iyi koşullarda satmak isteyen satıcılar için bazı isteğe bağlı giderler de ortaya çıkabilir:
-
Küçük tadilat ve bakım işleri
-
Profesyonel temizlik
-
Fotoğraf ve ilan hazırlık giderleri
Bunlar zorunlu olmasa da satış sürecini dolaylı olarak etkileyebilir.
Ev satışı, yalnızca tapuda yapılan bir devir işleminden ibaret değildir. Tapu harcı, olası vergi yükümlülükleri, danışmanlık bedelleri ve taşınmazın durumuna bağlı giderler, satıcının net kazancını belirler. Satış sürecine başlamadan önce bu masrafların bilinmesi ve planlanması, hem mali sürprizleri önler hem de sürecin daha sağlıklı ilerlemesini sağlar.
